Diagnóstico

Há necessidade imediata de elaboração de um Regulamento Interno estruturado, coerente com a realidade operacional e de convivência do Quadra Butantã, de modo a garantir segurança jurídica, padronização de condutas, redução de conflitos e previsibilidade na aplicação de regras e penalidades. Criaremos uma comissão para discutir em conjunto, e da expertise que temos neste tema, juntamente com a comissão, faremos o esforço necessário para elaboração de um Regulamento interno justo e com visão no coletivo.

A morte de árvores de compensação ambiental exige regularização junto ao órgão ambiental, com reposição obrigatória e possibilidade de multas administrativas no município de São Paulo, que podem variar de R$ 500,00 a R$ 40.000,00 por infração, conforme gravidade e reincidência (Lei 16.402/2016). O condomínio deve apresentar relatório a secretaria do verde e meio ambiente em escala bienal, garantindo a compensasão ambiental contínua, o Quaddra devido o porte, deve ter de 90 a 100 espécies necessárias de compensação.

Foi constatado que as mangueiras de incêndio encontram-se fora das normas técnicas vigentes (sem bico, conectores e com comprimento insuficiente), assim como interfones das escadas de emergência inoperantes, inclusive em área próxima à vaga PCD, configurando risco à segurança.

Há necessidade de avaliação técnica comparativa entre o termo de entrega, o memorial descritivo e o efetivamente executado, a fim de identificar inconformidades e itens passíveis de garantia. A vistoria e o laudo técnico serão realizados pelo engenheiro da CondomínioLab sem custos para o condomínio.
Na transição de gestão serão solicitados todos os documentos pertinentes a entrega de obra, memorial descritiva, manual do síndico, termo de entrega, relatórios e vistorias, chamados de garantia abertos e etc.
As garantias solicitadas e seus status serão disponibilizados mensalmente a todos os moradores.

Foi constatado que o condomínio não se encontra plenamente seguro em razão da instalação incompleta da cerca elétrica, demandando regularização imediata para garantir a integridade do sistema de proteção perimetral. Este item é de extrema urgência.

Diante da reprovação das contas da gestão anterior, será realizada auditoria financeira e documental dos balancetes históricos do condomínio, com análise técnica das despesas e contratos, integralmente custeada pela CondomínioLab, sem ônus adicional ao condomínio.
A auditoria é extremamente necessária para garantir a continuidade segura do condomínio. 

Porteriormente a auditoria da gestão anterior, o conselho com subsíndicos escolherá a empresa que prestará serviços auditando minhas contas, eu tenho como premissa ter uma auditoria independente, escolhida pelo corpo diretívo para garantir segurança a todos!

Todos os documentos do condomínio serão disponibilizados em pasta nuvem para acesso dos condôminos, incluindo balancetes anteriores e atuais, extratos bancários, contratos vigentes, laudos técnicos, atas de reuniões com conselho e subsíndicos, bem como atas de assembleias e muito mais.

Criação de relatório mensal para compartilhar de forma mais fácil e ágil a situação financeira para acompanhamento dos moradores.

Será realizada análise técnica de escopo e financeira dos contratos vigentes, avaliando qualidade de entrega e aderência aos valores de mercado, e considerando a pesquisa de implantação para entendimento da percepção dos condôminos e o acompanhamento diário dos serviços. A continuidade ou substituição de fornecedores será definida em conjunto com os subsíndicos, com deliberação colegiada, sem exceções.

O foco será gerar economia com os contratos, e serviços sem a perda de qualidade, em conversa com o conselheiro vemos oportunidade de uma grande economia mensal se considerarmos apenas o custo de geração de boletos, indo de R$ 10,00 praticados pelo Bradesco, para R$ 2,40 praticados pelo Itau, uma redução de 75%, ou R$ 9.100 reais mensais.

A foto emite um exemplo de uma análise feita.

Será desenvolvido um plano específico para o Pet Place, com adequação do espaço (Analisar o piso, adquirir bebedouro, brinquedos melhores, os existentes podem causar ferimentos nos pets por má conservação, planejar áreas de sombra e rotina de limpeza com produtos adequados e hipoalergênicos), visando segurança, higiene e conforto. Também serão firmadas parcerias com petshops da região e promovidos eventos orientados por adestradores, com atividades educativas e de integração para moradores e pets.

É necessário organizar o bicicletário, para evitar riscos de acidentes dos usuários, promover melhor organização e limpeza, além de um estudo para viabilizar os melhores locais.

Diante do atual nível de ocupação do Quadra Butantã, faz-se necessária a realização de sorteio de vagas, com definição de critérios técnicos que considerem necessidades especiais, tipologia das vagas (grandes e pequenas, bem ou mal localizadas, presas ou livres), garantindo equidade, transparência e organização. 

Na visita tecnica identifiquei inclusive vaga PCD aparentemente não finalizada, estacionamento sujo, precisando solicitar garantias para a construtora, neste sentido o laudo tecnico que entregaremos ao condomínio nos dará respaldo para requisições extra-judiciais ou judiciais para a construtora.

Será realizada avaliação técnica do serviço prestado pela administradora e da percepção dos moradores, especialmente quanto à transparência e liberação de informações. A análise será conduzida em conjunto com o corpo diretivo, para deliberação fundamentada sobre a manutenção ou eventual substituição da prestadora.

O condomínio deve avaliar tecnicamente a viabilidade de instalação de gerador de energia, considerando aspectos técnicos, operacionais e financeiros, para posterior deliberação quanto à eventual aquisição do equipamento. 

Será avaliada a implantação de mini-mercado para ampliar a comodidade dos moradores e gerar receitas ao condomínio. Para este item buscamos propostas de mercado compatíveis com o porte do Quadra Butantã, para entender o que o mercado entrega hoje, e conseguimos proposta de retorno de 10% sobre vendas e máquina de gelo gratuita para uso dos moradores, além de elaboração de eventos anuais para sociabilização feitos pela própria empresa, sem custos adicionais para o Quaddra.

Há potencial para redução do custo operacional por meio da diminuição do valor do ciclo de lavagem. Será desenvolvido estudo de viabilidade e pesquisa de mercado, considerando contratos já praticados em outros condomínios com valores mais competitivos. 

O Quaddra é um condomínio de grande potencial e estética diferenciada, porém, durante a visita técnica, foram identificadas não conformidades que evidenciam fragilidades na zeladoria e na manutenção cotidiana. Entre os pontos observados destacam-se mato sobre a rede da quadra, quadros de força fora das normas técnicas, com fiação exposta e risco a usuários da área de descarte de resíduos, ausência de extintores em alguns ambientes, hidrantes sem acessórios obrigatórios (bicos, conectores e chaves Storz), áreas com pintura inadequada, limpeza deficitária, inclusive na garagem, e fiscalização inesistente de ambientes, exemplo da piscina com mobiliário dentro do tanque.

Será implementado um acompanhamento operacional rigoroso, com checklists de atuação para líderes, gerentes e supervisores, garantindo padronização, conformidade e qualidade na zeladoria. Todas as atividades serão monitoradas de forma contínua por meio de sistemas online, com acompanhamento direto da equipe de backoffice da CondomínioLab, sem custos adicionais para o condomínio.

Será necessária a definição e padronização de regras de utilização para todos os ambientes comuns, incluindo piscina e churrasqueiras, considerando o alto índice de uso e os relatos de mau uso por parte de alguns usuários. Regras claras e bem comunicadas são fundamentais para preservar os espaços, garantir segurança e promover um convívio pacífico e harmonioso entre os moradores. 

Serão promovidos eventos no condomínio com o objetivo de fomentar a integração e socialização dos moradores, bem como gerar receitas adicionais. Cada evento contará com retorno financeiro de 10% ao condomínio, proveniente das barracas fornecedoras, contribuindo para o fortalecimento do caixa e apoio a ações e melhorias condominiais. 

O condomínio enfrenta um problema crônico de desentendimentos entre moradores em razão da utilização dos carrinhos de compra, situação que poderia ser evitada com a implantação de um controle sistêmico simples, garantindo organização, rastreabilidade e uso equitativo do recurso. 

Existem sistemas que fazem o controle de tempo de uso e indicam a unidade utilizadora.

O condomínio deverá avaliar e implementar a individualização de água e gás, medida que elimina conflitos, assegura cobrança pelo consumo efetivo e amplia a transparência, permitindo que cada condômino acompanhe com clareza sua própria utilização. 

O espaço destinado aos contêineres necessita de reorganização e readequação estrutural, uma vez que a porta de saída é subdimensionada, dificultando a operação diária da equipe, exigindo maior esforço operacional e aumento desnecessário de custos para o condomínio.